BoligPortal: хозяин квартиры не платит ничего, а портал зарабатывает 24,9 млн крон чистой прибыли

Коротко

• Что: датский портал долгосрочной аренды жилья, объявление для арендодателя бесплатное, платит тот, кто ищет квартиру
• Выручка 2025: 116 млн крон (≈$18 млн) — отчёт в датском реестре, Verified
• Чистая прибыль 2025: 24,9 млн крон (≈$3,9 млн), операционная маржа 27% — Verified
• Дивиденд за 2025: предложено 24 млн крон (≈$3,7 млн) — Verified
• Команда: 62 сотрудника в среднем за год
• Цена для арендатора: 399 крон (≈$62, ≈5 200 ₽) за 28 дней
• Вердикт для РФ: применимо с адаптацией — модель уже тестирует Авито
• Сложность: средняя

Завязка

Свободных квартир в Дании рекордно мало — об этом прямо пишет в годовом отчёте сам портал. Датский портал BoligPortal сделал из этой очереди бизнес: хозяин жилья размещает объявление бесплатно, а арендатор платит 399 крон за 28 дней, чтобы просто написать хозяину. На этой асимметрии компания в 2025 году получила 116 млн крон выручки и 24,9 млн крон чистой прибыли — по годовому отчёту в датском реестре. Из этой прибыли 24 млн крон предложено выплатить владельцу.

Все суммы ниже пересчитаны по курсу ЦБ РФ на 12.09.2026: 1 датская крона = 13,09 ₽, $1 = 84,26 ₽, то есть 1 крона ≈ $0,155.

Что делают

BoligPortal — площадка, где частные и профессиональные арендодатели сдают квартиры, дома и комнаты на долгий срок, а люди ищут жильё. Портал основали в 1999 году два студента бизнес-школы в Орхусе — Стеффен Мёллер и Хенрик Дидериксен, первый сайт назывался Bolig-siden.dk: самодельный сайт собирал объявления об аренде из четырёх крупнейших городов страны, а сами основатели рекламировались в газетах (North Media, 2019). По Википедии, в 2005 году половину компании купила газета Søndagsavisen, в 2009-м — оставшуюся половину; в публикации самой North Media сказано короче — портал купила North Media Online в 2005 году. Сейчас владелец — листинговая медиагруппа North Media A/S.

По данным самой компании в годовом отчёте, в 2025 году сайт посещали 641 000 человек в месяц, на нём разместили 107 000 объявлений, через портал подписали 27 000 договоров аренды и 36 000 актов приёма-передачи квартиры. Шведская копия Bostadsportal.se — 240 000 посетителей в месяц и 1 600 договоров.

Деньги приходят из пяти источников, которые перечислены в отчёте: подписки арендаторов, партнёрства (арендатору при заезде продают электричество, интернет, страховку), продажа данных о спросе и предложении девелоперам и банкам (Data Insights), сервисы для профессиональных арендодателей (BoligPortal Pro, запущен в третьем квартале 2025 года) и оплата аренды через портал.

Главная: поиск по 12 515 свободным квартирам. Смотреть объявления можно бесплатно, платной становится кнопка связи с хозяином.

Юнит-экономика

Метрика	Значение	Статус	Источник
Выручка 2025	116 млн крон (≈$18 млн), +4%	Verified	отчёт в реестре
Валовая прибыль 2025	74,4 млн крон (≈$11,6 млн)	Verified	там же
Операционная прибыль (EBIT) 2025	31,4 млн крон (≈$4,9 млн), маржа 27%	Verified	там же
Чистая прибыль 2025	24,9 млн крон (≈$3,9 млн); 2024 — 26,3 млн	Verified	там же
Дивиденд	24 млн крон предложено за 2025; 25 млн крон за 2024 выплачено в 2025 году	Verified	там же
Сотрудники	62 в среднем за 2025, 48 в 2023	Verified	там же
Выручка на сотрудника	≈1,9 млн крон (≈$290 тыс.)	расчётно	116 / 62
Расходы на персонал	42,8 млн крон	Verified	там же
Подписка арендатора	29 крон за первые 24 часа, дальше 399 крон за 28 дней или 499 крон за 62 дня	по данным компании	справка BoligPortal
Подписка в приложении	429 крон (≈$67) за 30 дней	по данным компании	там же
Объявление для арендодателя	0 крон	по данным компании	страница договора

Чистую прибыль берём из отчёта о прибылях и убытках. В пятилетней таблице ключевых показателей того же отчёта за 2025 год стоит другая цифра — 24,6 млн крон, объяснения расхождению в отчёте нет.

Цифры пятилетней таблицы показывают, что бизнес не растёт рывками. Операционная прибыль в 2021 году — 27,9 млн крон, в 2023-м — 36,4 млн, в 2025-м — 31,4 млн. Маржа по EBITDA за пять лет колебалась от 27% до 35%. Рентабельность капитала — 67%: компания держит на балансе 36,9 млн крон и почти всю годовую прибыль отдаёт владельцу.

Почему прибыль в 2025 году снизилась при росте выручки, в отчёте объяснено прямо: расходы на ИТ-специалистов и продажников росли быстрее выручки, а доходы от арендодателей упали, потому что свободных квартир в Дании рекордно мало. Компания компенсировала это деньгами арендаторов, партнёрствами и данными. Прогноз на 2026 год — выручка 124-135 млн крон и EBIT 35-40 млн крон.

Отдельно — масштаб в группе. Сегмент Digital Services в North Media (BoligPortal плюс два других сервиса) по итогам 2025 года вырос на 1%, а BoligPortal внутри него — на 4% (North Media, февраль 2026). В первом квартале 2025 года EBITDA портала была 8,4 млн крон при марже 28,8% (Online Marketplaces).

Для хозяина всё бесплатно: объявление, цифровой договор аренды, подпись онлайн. Бесплатная сторона нужна, чтобы на портале было больше квартир, чем у конкурентов.

Такие разборы с цифрами из реестров — каждый день в @solopreneuro.

Считаем твою экономику

Ниже не прогноз, а арифметика на ценах, которые уже работают в России: Авито с 24 февраля 2026 года продаёт арендаторам ранний доступ к контактам собственников — 159 ₽ за одно объявление, 399 ₽ за 7 дней (до 20 контактов), 599 ₽ за 14 дней (до 30 контактов) (Invest Future). Возьмём нишевый портал в одном городе, подписку 399 ₽ в неделю и допустим, что человек ищет жильё в среднем 3 недели.

Месяц	Платящих поисков в месяц	Выручка	Что тратишь	Что остаётся
3	100	≈120 000 ₽	привлечение хозяев и реклама — основная статья	зависит от стоимости привлечения
6	300	≈360 000 ₽	то же + модерация объявлений	—
12	800	≈960 000 ₽	то же + поддержка по возвратам	—

Выручка считается как число поисков × 3 недели × 399 ₽. Расходную часть мы не заполняем цифрами: публичных данных о стоимости привлечения хозяина квартиры в России нет, а у BoligPortal внешние расходы и зарплаты вместе съедают 73% выручки. Три проверки чувствительности, которые стоит сделать на своих данных:

• если средний поиск длится не 3 недели, а одну — выручка падает втрое;
• если на каждую квартиру приходится меньше 5 откликов, арендатор не видит смысла платить;
• если хозяева параллельно выкладывают объявление на Авито и Циан бесплатно, платный доступ у тебя ничего не даёт.

Что нужно, чтобы повторить

Нужно	Конкретика
Главный актив	эксклюзивные или ранние объявления, которых нет на бесплатных площадках
Команда на старте	1 разработчик + 1 человек на привлечение хозяев и модерацию
Платежи	рекуррентные списания с понятной отменой
Юридическое	оферта с явным условием автопродления, обработка персональных данных
Главная сложность	набрать объявления до того, как появятся платящие арендаторы
Сколько ждать	BoligPortal работает с 1999 года; быстрого выхода в прибыль в этой модели нет

Альтернативы и почему не взять готовое

В Дании у BoligPortal есть конкуренты с той же моделью — например, Reva Group с порталами findboliger.dk и rentola.dk. В России крупные площадки бесплатны для собственника: на Циане бесплатное размещение доступно в аккаунте собственника, на Авито платит тот, кто хочет увидеть объявление раньше других. Яндекс Аренда идёт другим путём: собственник не платит, а комиссия сервиса уже включена в цену аренды — пример на сайте: хозяин хочет 30 000 ₽, жильцы видят 33 000 ₽.

Свободное место — там, где крупные площадки неудобны: комнаты и квартиры для студентов у конкретных вузов, жильё для вахтовиков и сотрудников заводов, аренда с животными, города, где у агентов монополия на объявления.

Точка дизрапта

Классическая доска объявлений берёт деньги с того, у кого есть товар: с хозяина или агента. BoligPortal сделал наоборот. Когда свободных квартир мало, а желающих много, дефицитная сторона — хозяин, и его привлекают бесплатным объявлением, договором аренды онлайн, актом приёма квартиры и приёмом оплаты. Платит массовая сторона — арендатор, у которого нет выбора, где искать.

Софт здесь работает не как витрина, а как удержание хозяина. 27 000 договоров и 36 000 актов приёма, подписанных через портал за 2025 год, означают, что хозяин ведёт на BoligPortal всю аренду, а не только поиск жильца. Отсюда вторая линия выручки — данные о рынке аренды, которые компания продаёт девелоперам, госорганам и банкам. По словам компании, через суд она остановила конкурента, который незаконно использовал её данные.

Из 100 крон выручки около 36 уходит на внешние расходы, 37 — на зарплаты, 27 остаются операционной прибылью. Расчёт по отчёту о прибылях и убытках за 2025 год.

Защита от конкурентов

Главная защита — ликвидность с двух сторон, накопленная за 26 лет: хозяин идёт туда, где больше всего ищущих, а ищущий платит там, где больше всего квартир. Копия сайта за полгода не собирает ни 107 000 объявлений в год, ни 641 000 посетителей в месяц. Второй слой — договоры, акты и оплата аренды внутри портала: хозяину, который уже ведёт там жильцов, неудобно уходить. Слабое место тоже видно из отчёта: в Швеции тот же продукт за годы не набрал сопоставимого масштаба — 1 600 договоров против 27 000 в Дании. Без накопленной базы хозяев модель «платит арендатор» не взлетает автоматически.

Выдача по Копенгагену: 2 441 объявление, карта, подписка на новые квартиры. Метка «Fri kontakt» — платная опция хозяина: ему могут написать и те, у кого нет подписки.

Как выходили на рынок — и как выходить тебе

Как это делала BoligPortal

Публичных интервью с механикой первых продаж мы не нашли — ниже только то, что подтверждается источниками.

• Старт с чужого контента. В 1999 году сайт Bolig-siden.dk собирал объявления об аренде, которые хозяева уже размещали в газетах, из четырёх крупнейших городов Дании (North Media, 2019). Это решало главную проблему площадки — пустую витрину в первый день.
• Проверка объявлений. В той же публикации руководство говорит, что портал одобряет каждое объявление до того, как его увидят арендаторы: тот, кто платит за доступ, должен быть уверен, что квартира существует.
• Медийный владелец. С 2005 года половиной, а с 2009-го всей компанией владеет издатель бесплатной газеты Søndagsavisen, позже North Media (Википедия). Какие рекламные каналы группы использовались для продвижения портала, публично не раскрыто.
• Сдвиг к профессиональным хозяевам. Сначала появился BoligPortal Business для профессиональных арендодателей, в 2025 году — BoligPortal Pro для девелоперов и брокеров, чтобы выкладывать сразу много новостроек и вести их аренду. По годовому отчёту, продукт принёс новую выручку уже в первый год.
• Что не сработало. Швеция. Портал вышел туда с той же моделью, но в 2025 году компания пишет, что Bostadsportal.se «испытывал трудности с тем, чтобы закрепиться», и доходы оттуда снизились.

Как выходить тебе

Кому продавать первым. Не «всем, кто снимает квартиру», а узкой очереди, где спрос заметно больше предложения и крупные площадки неудобны. Например, студенты, которые ищут комнату у конкретного вуза в городе на 300-700 тыс. жителей к сентябрю, или приезжие специалисты у крупного работодателя. У таких людей срок поиска короткий, а цена ошибки высокая.

Почему они заплатят. Триггер — страх опоздать: хорошие варианты уходят за часы. Авито продаёт ровно это — первые 6 часов после публикации, в течение которых контакты видят только платившие. Твоё обещание должно быть проверяемым: квартиры, которых нет на Авито и Циане, или проверенный хозяин без агента.

Как достать первых хозяев. Предложение хозяину никогда не «разместитесь у нас», а бесплатный сервис, которого у него нет: договор аренды онлайн, акт приёма квартиры с фотографиями, напоминание об оплате. Первые 30-50 хозяев собираются руками — через общежития и студенческие чаты, через управляющие компании новостроек, через собственников, которые уже сдают несколько квартир в районе вуза.

Как достать первых арендаторов. Туда, где они уже ищут: чаты поступающих и первокурсников в Telegram, группы вузов во VK. Бесплатно — просмотр объявлений, платно — связь с хозяином. Первые 24 часа за символическую цену, как у BoligPortal, снижают порог, но нужно показывать цену продления крупно (почему — в рисках).

Последовательность. Первые 50 объявлений — руками и эксклюзивно. Первые 100 платящих — из одного города и одной аудитории, пока доля откликов на объявление не станет понятной. Масштаб — только когда хозяева начинают приходить сами за бесплатным договором и актом.

С кем не начинать. С агентствами недвижимости: они сами зарабатывают на арендаторе и не отдадут тебе эксклюзив. С посуточной арендой — там другая экономика и крупные игроки. С городом, где на одну квартиру мало желающих: без дефицита за доступ к контакту никто не платит.

Применение в России и СНГ

Локальные аналоги.

• Авито Недвижимость — с 24.02.2026 платный ранний доступ арендатора к контактам собственника: 159 ₽ за объявление, 399 ₽ за 7 дней, 599 ₽ за 14 дней (Invest Future). Это прямое подтверждение, что арендатор в России готов платить за доступ.
• Циан — бесплатное размещение в аккаунте собственника, для остальных цена зависит от региона, категории и типа продвижения (справка Циан).
• Яндекс Аренда — собственник не платит, комиссия зашита в цену аренды для жильцов; в услугу входят проверка жильцов, фото, договор и финансовая защита.

Регуляторика. Персональные данные арендаторов и собственников — под 152-ФЗ: согласие на обработку, хранение на серверах в России. Автопродление подписки — зона Закона о защите прав потребителей: условие о переходе на полную цену должно быть видно до оплаты. Датский пример показывает цену ошибки: 1 мая 2026 года датский омбудсмен по правам потребителей передал в полицию дело против Reva Group — её порталы продавали доступ по вводной цене, например 9 крон за первые четыре или семь дней, а дальше списывали 299 крон каждые 28 дней, не раскрывая это ясно (Forbrugerombudsmanden).

Стек под РФ. Рекуррентные платежи — ЮKassa или Т-Банк; электронная подпись договора и акта — через сервисы подписи с подтверждением по SMS; хостинг — Yandex Cloud или Selectel; карты — Яндекс.Карты API; модерация объявлений и поиск дублей с Авито — через GigaChat или YandexGPT.

Каналы. Telegram-чаты поступающих и вузов, VK-сообщества общежитий, 2ГИС и Яндекс.Карты для поиска управляющих компаний и собственников доходных домов, Яндекс.Директ по запросам «снять комнату рядом с <вуз>».

Вердикт: применимо с адаптацией. Общую площадку против Авито и Циана не построить, но нишевый портал с эксклюзивными объявлениями и бесплатными инструментами для хозяина повторяем.

Риски

• Автопродление бьёт по репутации. У BoligPortal на Trustpilot 3,9 из 5 при 8 961 отзыве, 16% — одна звезда, и главная тема жалоб — переход с 29 на 399 крон и отказы в возврате (Trustpilot). Конкурента с похожей схемой в Дании уже передали в полицию.
• Дефицит квартир режет вторую сторону. В 2025 году доходы BoligPortal от арендодателей упали, потому что свободного жилья в Дании рекордно мало. Модель зависит от баланса: мало квартир — меньше объявлений, много квартир — арендатору незачем платить.
• Бесплатные гиганты. В России собственник может выложить то же объявление на Циане и Авито бесплатно. Если у тебя нет эксклюзива, платный доступ не продаётся.
• Второй рынок не повторяет первый. Шведская копия BoligPortal после многих лет даёт 1 600 договоров в год против 27 000 в Дании: без накопленной базы хозяев модель не переносится.

Вердикт

BoligPortal зарабатывает 24,9 млн крон чистой прибыли, беря деньги с массовой стороны рынка аренды и отдавая дефицитной всё бесплатно, — в России это повторяемо нишевым порталом с эксклюзивными объявлениями у вузов и работодателей, а спрос арендатора платить за доступ уже подтвердил Авито.

Ещё разборы в соседних нишах: Bokadirekt и запись в салоны, Keyper и оплата аренды частями, Timma и комиссия с записи.